近日，顺鑫农业公告表示，拟通过在北京产权交易所挂牌的方式，公开转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（简称“顺鑫佳宇”）100%的股权，挂牌价格30.98亿元。所得款项将主要用于偿还顺鑫农业银行贷款。

根据天眼查APP显示，顺鑫佳宇成立于2002年6月，注册资金1亿元。在雪球上有投资者表示，“早些时间点剥离地产，专注聚焦于牛栏山，业绩比这好多了，做错了事情，改正错误需要的时间太长了。”

时隔二十多年，掉出白酒“百亿”队伍之后，顺鑫农业似乎终于下定了与地产业务“分手”的决心。但是，接下来顺鑫农业能否如愿聚焦白酒，将二锅头发扬光大，仍是一个问题。

止住“出血点”

从2022年财报来看，顺鑫农业有三大主要业务：白酒、养猪和房地产。其中白酒业务为其带来了绝大部分收入来源，养猪和房地产只是小头。2022年，顺鑫农业白酒营业收入81.09亿元，占到总收入的69.44%；猪肉产业营业收入27.23亿元，占整体的23.32%；顺鑫佳宇实现营业收入6.76亿元，占比5.78%。

尽管房地产业务收入不高，亏损却高得惊人。根据顺鑫农业5月12日发布的公告，2022年顺鑫佳宇经审计净亏损高达7.76亿元。

这直接影响了顺鑫农业的整体业绩表现，2022年年报显示，顺鑫农业营业收入116.78亿元，同比减少21.46%；实现归属上市公司股东净利润亏损6.73亿元，比上年同期减少758.08%

顺鑫农业的经历也给众多白酒企业带来一个深刻的教训：有时候在两个看起来发展不错的赛道一起布局，未必能起到1+1>2的效果，还有可能互相拖累。

根据公开资料，2008年到2010年间，顺鑫佳宇还处于盈利阶段，但自2011年开始便转为亏损，2012年亏损数额达到了7950万元。即便在2014年，顺鑫佳宇短暂的实现了盈利，接下来就又陷入了连年亏损之中。

经粗略计算，2011年到2022年的8年时间里，顺鑫佳宇已累计亏损至少二十多亿元，成为顺鑫农业身上不可忽视的“出血点”。

在过去，房地产发展的如火如荼，为何顺鑫农业“白酒+房地产”的生意反而总是做不好呢？

在向善财经看来，房地产是个靠“加杠杆”的行业，做的是“杠杆型生意”（当前环境正控制房地产行业的杠杆率），白酒具备轻资产属性，做的是“毛利型生意”，两者本质上生意模式的差别，让其很难融合发展。

杠杆的目的是为了提高资产的周转率。因为房地产的建设速度太慢，工期太长，虽然确实很赚钱，但需要等至少三年五年才能够干完整个工程。为此，顺鑫农业也得付出单纯白酒企业所不必须的代价，比如资产负债率的高企。

据财报数据显示，顺鑫农业在2020至2022年的资产负债率分别为64.14%、59.82%、65.02%，大体维持在60%左右。

因为白酒本身就是一个“轻资产”的行业，所以我们可以看出一个趋势，越是一流的白酒企业，其资产负债率越低。一线白酒企业的资产负债率普遍在20%左右，二线白酒品牌的资产负债率则在30%到40%之间。

比如在2022年，贵州茅台的资产负债率仅为19.42%，五粮液的资产负债率稍高，为23.59%。而洋河股份的资产负债率为30.07%，泸州老窖达到33.19%，山西汾酒则是40.73%。

重资产公司在融资方面可以利用大量固定资产作为抵押物，相对于真正的房地产企业来说，顺鑫农业想要撬动杠杆并不容易。毕竟顺鑫农业以白酒为主业，资产相对较轻，这也意味着顺鑫农业在融资层面可能会比重资产公司成本更高。

从财务费用来看，白酒企业大多表现为负，甚至能实现利息收入，而顺鑫农业在2020至2022年的财务费用分别为2.43亿、1.69亿、1.60亿，负担沉重。

而白酒行业的优势属性，顺鑫农业也并没有发挥出来。

白酒卖的不是产品，卖的是附加值，想要做好白酒，更依赖于企业品牌等轻资产部分去创造利润，而不是固定资产及生产资产。毛利率上，贵州茅台能达到90%以上，而顺鑫农业仅为30%左右，差距悬殊。

总的来说，白酒和房地产两者真正的行业价值都没发挥出来，两者的劣势反而都让顺鑫农业集齐了，结果让顺鑫农业的生意反而越来越难，走向亏损也就成了必然。

在此前，顺鑫农业并非没有剥离房地产的想法，在2019年年报中，顺鑫农业明确提出，将房地产开发业务作为公司拟退出业务，今后将坚持存量房产去化和项目整体处置同步推进的思路，加快资金回笼。此后，顺鑫农业也多次在投资者会议中表示，公司正在积极推进去地产化。

可惜的是，顺鑫农业的想法并不坚定，决心并不强烈。而此次交易不同以往，这笔交易有大股东“兜底”，并可能构成关联交易。

根据公告，若首次挂牌未能征集到意向方，公司将依规下调价格。如经多轮调价仍无买家，顺鑫农业控股股东北京顺鑫控股集团有限公司（下称“顺鑫控股”）或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

想想也可以理解，从房地产行业来看，目前行业下行，房企更加看重现金流。其次，房地产业务拖累顺鑫农业整体业绩，带来首次整体亏损，顺鑫农业自身也难容房地产业务继续存在。

从效果来看，公告一出，顺鑫农业股票于翌日涨停，股价收报34.24元，涨幅9.99%。

在向善财经看来，资本市场，投资者有“三碗面”可以吃，基本面、资金面和情绪面。顺鑫农业此次涨停，表面看与其基本面变化有关，实质上影响的还是情绪面。

需要注意的是，剥离地产虽然对顺鑫农业的基本面有所改善，但改善有限，因为并未解决顺鑫农业主业白酒所存在的问题。

2022年报数据显示，顺鑫农业的白酒业务实现收入为81.09亿元，同比下滑20.70%，已经脱离了百亿酒企阵营。从产品品类来看，高档酒和低档酒收入分别同比下滑36.22%和22.71%。

至于原因，除了疫情背景之外，新国标的因素也不能忽视。

自去年6月1日起白酒新国标实施以来，，“白牛二”（42度牛栏山陈酿酒）由于并非纯粮酒，加入了食用香料进行调香，因此“白牛二”只能被称为配制酒。顺鑫农业以“白牛二”（42度牛栏山陈酿酒）为代表的低档酒则占到白酒业务营收的75%。

营收下滑背后，顺鑫农业的核心单品“白牛二”2022年销量3.02亿升，同比减少23.72%，意味着2022年“白牛二”比2021年少卖2亿瓶。

带来的连锁反应是，顺鑫农业的库存猛增。年报显示，2022年末，顺鑫农业成品酒库存 13.83万千升，同比增长199.10%；半成品酒库存 3.55万千升。受战略采购影响，顺鑫农业的白酒库存量再次超过10万千升。

三年疫情对白酒产业链哪个环节的冲击最大？不是白酒酒厂，实际上是渠道环节的经销商。

上市酒商的表现会更加真实。华致酒行2022年实现营收87.08亿元，同比增长16.73%，创上市以来新低。知名酒类连锁酒便利年报显示，公司2022年实现营业收入9.4亿元，同比下降12.57%；净利润亏损0.16亿元，同比下降125.87%。

经销商充当的是“蓄水池”的角色，让酒厂的财务报表在疫情期间可以好看一些。随着经济复苏，酒厂也必须先消化经销商手上的库存。

不同于其他白酒上市企业，由于缺乏产品附加值，顺鑫农业的白酒业务以销量为根基，渠道的重要性相对更高，也更加倚重于经销商。数据显示，2022年，顺鑫农业经销商为主的前五大客户贡献了14.83%的销售额，在行业中处于偏高水平。